¿Vale la pena una hipoteca en 2022?

Tipos de interés: ¿qué sigue?

Luego de los cambios de febrero, la tasa de referencia fue de 2,75%. Ciertamente no es la última palabra del MPC y podemos esperar más aumentos. Además, durante la reciente conferencia, el gobernador del NBP, Adam Glapinsky, dijo que la tasa clave del 3,5 % no debería perjudicar a la economía. Por lo tanto, podemos esperar al menos dos aumentos adicionales (quizás en marzo y abril). Las cotizaciones actuales de los contratos de futuros sugieren que la junta puede ir más allá y aumentar la tasa clave incluso por encima del 4,0%. Los sentimientos también provienen de fuertes aumentos en nuestros vecinos, la República Checa, donde la tasa de interés ya está en 4,5% y se espera que supere el objetivo del 5%. En mi opinión, es poco probable que nuestro país adopte el escenario checo. Argumento esto, entre otras cosas, con la muy diferente estructura de los préstamos bancarios en ambos países. En Polonia predominan las de tipo de interés variable. En la República Checa, prevalecen los préstamos a tasa fija. Esto, a su vez, hace que nuestra economía sea más sensible a las fluctuaciones en el costo del dinero. Elevar las tasas de interés por encima del 5% puede «matar» el auge y ponernos en una recesión. Por lo tanto, en lugar de un fuerte endurecimiento de la política monetaria, el peso de la lucha contra la inflación en nuestro país se ha trasladado a los instrumentos financieros (como los escudos antiinflacionarios).

Por otro lado, anticipando algunos años por venir, espero que la tasa de interés se estabilice en un nivel de no más de 2.5%. Eso sí, los tipos subirán en los próximos trimestres, pero no superarán el 4%. Es posible que esta situación continúe hasta mediados de 2023. Más tarde, sin embargo, es probable que la política de NBP se relaje. Además, las tasas objetivo pueden ser incluso más bajas que antes de la epidemia (1,5%). ¿De dónde surge esta tesis? A partir de un análisis de las experiencias de otros países. Han demostrado que junto con el aumento del PIB, el costo del dinero en un país en particular está disminuyendo sistemáticamente. Dado que las perspectivas a largo plazo para la economía polaca son buenas, no veo ninguna razón por la que deba ser diferente en nuestro país.

El mercado espera estabilidad, pero los precios de la vivienda seguirán subiendo

El año pasado en el mercado inmobiliario despertó muchas emociones, no solo en cuanto a la cantidad de operaciones, sino también en cuanto a las subidas de precios. Además del dominio tradicional de los mercados de Varsovia y Cracovia, la tri-ciudad estaba en la plataforma. Las buenas condiciones de vida en Gdansk, Gdynia y Sopot hacen que toda Polonia compre apartamentos aquí.

Es probable que 2022 traiga más paz al mercado inmobiliario. La actividad récord reciente para los desarrolladores y el aumento de las tasas de interés brindan la oportunidad de equilibrar eventualmente la oferta y la demanda. Espero que el aumento de precios se reduzca a alrededor de 7-8% por año. A modo de comparación, el año pasado registramos aumentos de una docena más o menos,

Y en algunos casos – decenas de por ciento. Sin embargo, el aumento de los precios de la vivienda sigue siendo inevitable. Las razones, entre otras, son los altos costos de construcción, los cambios legales planificados, la escasez de terrenos y, en consecuencia, los precios de compra altos y crecientes.

La decisión sobre una hipoteca es siempre un asunto individual, que debe estar precedido por un análisis de sus capacidades financieras. A menudo hablamos de un compromiso de 20-30 años. Es normal que el nivel de las tasas de interés cambie durante un período de tiempo tan largo. Esto, a su vez, tiene un impacto significativo en el monto de las primas pagadas.

Sin embargo, es un consuelo que en la mayoría de las provincias, incluso después de los aumentos recientes, las cuotas hipotecarias no superen la cuarta parte de la renta disponible. Esto significa que las familias polacas suelen tener una fuerte reserva que les permite amortizar las primas aumentadas.

¿Desastre crediticio o simplemente volver a la normalidad?

Al leer los informes sobre cambios en las cuotas de los préstamos, vale la pena tener en cuenta que la gran mayoría de los prestatarios existentes son personas que tomaron préstamos antes de abril de 2020. El momento de la epidemia, debido a las tasas de interés muy bajas, fue para ellos. una especie de “período promocional”. Ahora hay un regreso al promedio de largo plazo (en 2010-2019, el valor promedio de la tasa WIBOR a tres meses estuvo cerca del 3%, y su nivel superó periódicamente el 5%, que es mucho más de lo que es hoy)

Sin embargo, si las expectativas del mercado se hacen realidad y el WIBOR a tres meses sube a alrededor del 4%, el aumento de los costos se hará más evidente. Para un préstamo típico (400.000 PLN por 25 años), será alrededor de 700 PLN por mes más de lo que era antes del aumento. Sin embargo, esto debería compensarse con un aumento de los salarios. Según las previsiones disponibles, se prevé que crezca en los próximos dos años a un ritmo aproximado del 8% anual. En mayo, las disposiciones sobre la contribución especial asegurada bajo el llamado acuerdo polaco. Después de considerar todas las cosas, el potencial de demanda seguirá siendo grande.

¿Tomar un préstamo o esperar?

Volvamos a la pregunta que muchos polacos se hacen hoy. El aumento de las primas y los informes posteriores de aumentos esperados en las tasas de interés significan que algunos de nosotros simplemente tememos no poder pagar el préstamo. En primer lugar, vale la pena mantener la calma y recordar que WIBOR es un indicador adelantado. Su valor actual ya tiene en cuenta la mayoría de los aumentos esperados. Por lo tanto, el aumento incremental no debería tener un impacto tan significativo en los costos del préstamo.

Además, a la hora de decidirse por un préstamo, lo mejor es dejar de lado los sentimientos y las especulaciones y analizar los datos en su lugar. Si el costo del préstamo es menor que la tasa de crecimiento de los precios de los bienes raíces, la decisión no puede posponerse. En general, simplemente será más caro. Por ejemplo, al comprar un apartamento por un monto de 400,000 PLN, pagaremos alrededor de 20 mil. PLN interés dentro de 12 meses, pero al mismo tiempo nuestra propiedad ganará mucho más valor durante este tiempo (con una tasa de crecimiento del 8% será de 432 mil PLN). Las tasas de interés más altas también crean espacio para diferenciales de crédito más bajos. Las señales de los bancos indican que conseguir un préstamo con un margen de 1,8% o menos (el promedio del tercer trimestre del año pasado es de 2,22%) es cada vez más fácil.

¿Por qué creer que los precios de la vivienda seguirán subiendo? Así lo indica la correlación histórica entre los precios inmobiliarios del 90% y el salario medio. Mientras tanto, en línea con las expectativas, podemos esperar que los salarios aumenten alrededor del 8% anual. Los precios más altos también conducen a un mayor costo de los materiales y la tierra y una mayor inflación.

Al igual que con todos los grandes negocios, la decisión de pedir un préstamo y comprar un apartamento puede ser estresante. Si nos sentimos mal por el compromiso financiero para los próximos 20-30 años, por supuesto podemos optar por alquilar un apartamento o elegir una propiedad más barata. Gracias a esto, la prima será una carga menor para el presupuesto familiar. Para los inversores, además del aumento en el valor del apartamento, un impacto adicional puede ser el ingreso por alquiler de la propiedad comprada, un promedio de 5-6% por año. Siempre vale la pena tener en cuenta que en el transcurso de dos o tres décadas, puede haber momentos mejores y peores para los prestatarios. En los próximos años, es probable que las primas bajen. El mercado inmobiliario en sí es estable. Ni siquiera la crisis mundial relacionada con la pandemia del coronavirus ha provocado que los precios de las viviendas bajen.

Autor: Piotr Tarkowski, experto en bienes raíces, Miembro de la Junta Directiva de Allcon