#naStart Préstamo e histeria total. Cinco pruebas de que sólo la paz…

No he estado en el país desde hace unos días, así que no estoy histérico por el nuevo programa de préstamos baratos que el gobierno de Donald Tusk quiere introducir. Una manifestación de esta histeria son los informes de que inmediatamente después del anuncio del proyecto de ley, algunos vendedores aumentaron los precios de los apartamentos. Llora que este programa es sólo para los ricos que se están multiplicando, no para aquellos que realmente necesitan vivienda. Aquí cinco razones por las que… Sólo la paz puede salvarnos gracias al préstamo #naStart que se avecina

Cuando los liberales abordan cuestiones sociales, siempre resulta interesante y, a veces, divertido. Esto ya surgió con el proyecto libre de impuestos de Belka: en primer lugar, resulta que sólo 5.000 PLN de intereses al año estarán libres de impuestos (y en segundo lugar, 5.000 PLN de beneficios de inversión), y luego, en el caso de depósitos y bonos, Será necesario abrir algunas cuentas especiales para poder beneficiarse de la exención de impuestos. En general: asegurémonos de que la palabra «social» exista pero mucha gente no la use.

Tengo la impresión de que el programa #naStart de Kredyt no será diferente. Existen muchas restricciones y variables (criterios de edad e ingresos, el monto de la manutención y la tasa de interés de la parte preferencial del préstamo dependiendo del estado civil de una persona en particular; hemos descrito todo aquí), y la necesidad de utilizar el La función de reducir las cuotas limita un poco el atractivo del préstamo en comparación con un préstamo normal. Entonces hay préstamos baratos, pero parece que este programa causará menos daño que el anterior.

Me divierten mucho esas voces aterrorizadas sobre los agentes inmobiliarios que ahora -por la promoción- aumentan los precios que piden en sus anuncios. ¿Y qué pasa si algunos hombres aumentan el precio de venta? También puedo poner a la venta mis propiedades en cualquier momento por 5 millones PLN cada una. ¿Significará esto otra burbuja de precios en el mercado? ¿Sería posible escribir que mi propiedad «cotizó» hasta 5 millones de PLN en un día?

También me gustan las estadísticas publicadas en los medios sin comentarios adicionales por empresas que operan en el mercado inmobiliario (y por lo tanto interesadas en la subida de precios y el pánico inmobiliario), que muestran que los precios de los apartamentos han aumentado entre un 30 y un 40% durante el año pasado. el año pasado. Esto se repite todos los días, sin pensarlo, y también se aplica automáticamente al nuevo programa Kredyt #naStart, es decir, la conclusión hipotética es que con este programa los precios también aumentarían entre un 30 y un 40%.

Algunas dudas. Primero: se trata principalmente de estadísticas basadas en los precios solicitados. Segundo: normalmente se relaciona únicamente con el mercado primario. Tercero: se debe a que en las ofertas sólo quedan las propiedades más caras (porque el resto ya se han comprado), por lo que la valoración media aumenta debido a la nueva base de cálculo. Sí, la mitad de los apartamentos que ofrecen los promotores en Varsovia tienen un precio superior a 17.000 PLN por metro cuadrado, pero el precio de ganga real en la misma Varsovia el año pasado fue de poco más de 13.000 PLN.

Por supuesto: el nuevo programa Kredyt #naStart tendrá el mismo efecto que todos los programas anteriores para estimular la demanda: aumentará los precios inmobiliarios. Naturalmente, como la mayoría de ustedes, preferiría más de lo mismo que tenemos ahora: mayor oferta, demanda “subyacente” limitada por altas tasas de interés y alquileres bajos, y enfriamiento de la inversión y la demanda especulativa. ¡No molestar!

Pero incluso si el gobierno prohibiera esto e introdujera otro programa de préstamos baratos, me siento extrañamente tranquilo al pensar que no sería un escándalo tan grande como lo fue el “Crédito Seguro del 2%”. ¿Por qué? Por varias razones.

>>> En primer lugar, porque el impacto del préstamo #naStart se “distribuirá” entre diferentes tipos y tipos de apartamentos. El programa anterior se centró en apartamentos pequeños debido a limitaciones financieras. En este caso, algunas personas obtendrán el pago parcial del préstamo, gracias a lo cual será más barato reembolsar parte. Por tanto, la demanda se dividirá en apartamentos grandes y pequeños (probablemente se obtendrán más préstamos subsidiados para apartamentos más grandes que para apartamentos pequeños).

Jaroslaw Sadovsky de Expander proporcionó cuentas de apoyo para las cuotas del préstamo a una pareja con tres hijos. Puede recibir una subvención de hasta 360.000 PLN, no necesariamente para el primer apartamento, sino para el segundo apartamento, más grande. Las parejas sin hijos pueden recibir ayudas hasta un máximo de 180.000 PLN para las cuotas del préstamo. En el caso de personas solteras, existe un límite de edad: 35 años. En su caso, debe ser su primer apartamento y el importe de la ayuda es de un máximo de 90.000 PLN para un préstamo de 400.000 PLN.

>>> En segundo lugar, porque el nuevo programa (a diferencia del anterior) también “revitalizará” la oferta de apartamentos. Parte de los fondos se destinará a la compra de apartamentos más grandes por parte de familias numerosas (es decir, se pondrán a la venta sus apartamentos actuales). Las familias con al menos tres hijos pueden financiar algo más que su primer apartamento con un préstamo #naStart. Cuanto mayor sea la demanda de sustitución del apartamento por uno más grande, menor será el impacto en los precios.

>>> Tercero: la situación actual del mercado es diferente de la que era en la época del “crédito seguro del 2%”.. Luego, el enorme aumento de la demanda se encontró con una escasez total de oferta de viviendas. Hoy en día, se están construyendo más apartamentos y los promotores ofrecen más apartamentos (estos son los que se pueden comprar en la etapa de excavación). La industria del desarrollo está ganando impulso y la oferta de apartamentos seguirá creciendo durante algún tiempo (especialmente porque los desarrolladores tienen grandes bases de terreno). Pase lo que pase con la demanda, no se repetirá el “2% de crédito seguro”.

>>> Cuarto: La situación en la que sólo una parte del valor de los apartamentos está cubierta por subsidios significa que la mayor parte del dinero irá a parar a personas que ya son solventes. Cuanto mayor sea la contribución propia (es decir, más ahorros haya acumulado el cliente potencial), más caro será comprar el apartamento con un pago adicional. Cuantos menos ahorros tenga en su cartera, más difícil será “utilizar” el apoyo de manera significativa. Y esto es bueno: el préstamo #naStart no será una oferta para las personas que no pueden pagar el préstamo, sino para aquellos que ya pueden pagarlo, pero quieren comprar un apartamento de más de diez metros. El número de personas así es naturalmente limitado.

>>> Quinto: Reducir las cuotas limitará el atractivo del préstamo con un pago adicional. Las primas más bajas significan que usted paga más inicialmente. Si una persona no planea pagar el préstamo dentro de 20 a 30 años (sólo en menos tiempo, porque, por ejemplo, espera poder liberarse de la deuda dentro de 10 años), es posible que no solicite ningún préstamo preferencial. Las bajas tasas de interés también pueden reducir el atractivo del “descuento”. En resumen: si tengo ahorros y puedo permitirme una hipoteca, podría beneficiarme del subsidio, pero no necesariamente será el negocio de mi vida.

Estos cinco argumentos, en mi opinión, significan que el nuevo programa de préstamos baratos causará relativamente poco daño al mercado en forma de aumento de los precios inmobiliarios. Por supuesto: sería mayor que si no hubiera habido ningún programa –y tal vez eso es lo que debería hacerse, simplemente Dar al mercado dos o tres años para corregir los precios.. Pero si el gobierno tiene que cumplir su promesa de otorgar un préstamo para vivienda al 0% de interés, la idea que presentó puede ser relativamente inofensiva.

Sobre todo porque es complejo, está cargado de estándares diferentes y tendrá límites de disponibilidad (habrá presupuestos anuales para subvenciones). Los precios inmobiliarios en las principales ciudades ya han alcanzado los límites del poder adquisitivo de la gente. En condiciones polacas La zona de confort para ambos extremos del mercado es aquella situación en la que el salario bruto medio es suficiente para comprar entre el 50 y el 70 % de los metros cuadrados de un apartamento.. Con 13.000-14.000 PLN por metro y un salario medio en Varsovia de 9.100 PLN, estamos aproximadamente en el nivel del 70%.

Entonces chocamos contra una pared. Ahora, o los salarios crecerán más rápido que los precios inmobiliarios, o los precios inmobiliarios dejarán de crecer porque -sencillamente- no habrá gente dispuesta a comprar apartamentos a precios reales superiores a los precios actuales. Al menos en aquellas ciudades donde se ha superado el umbral del 70% del precio del apartamento por metro cuadrado sobre el salario bruto (ya que este umbral también afecta a la solvencia).

Los programas de préstamos baratos tienen la desagradable característica de alterar la “normalidad” y cambiar el umbral de solvencia. Pero en el caso del nuevo programa gubernamental, esto es limitado (porque los subsidios cubren sólo una parte del préstamo y en muchos casos no mucho).

Ver también: Samcik sobre Credit #naStart en el programa “Bull and Bear” de TVN 24 Biznes i Świat

En pocas palabras: no hay motivo para entrar en pánico en este momento. En los próximos 100 años, a nadie se le ocurrirá nada más estúpido que “2% de crédito seguro”. Y Kredyt #naStart ni siquiera se acerca a este nivel de estupidez. Al menos desde el punto de vista de los efectos nocivos de los programas de préstamos baratos sobre los precios de la vivienda.

El programa gubernamental Kredyt #naStart es algo similar al primer intento de reducir la dosis de medicación que necesita un adicto. La pregunta es si dejar al paciente sin sustancias nocivas es una mejor idea que la abstinencia radical. Aquí hay tres escenarios inmobiliarios que se ofrecen hoy.

Imagen del encabezado: Maciej Bednarek