El programa «Primer Apartamento». De la euforia al escepticismo. «Es para los ricos».

La semana pasada, el ministro de Fomento, Waldemar Buda, hizo las premisas nuevo programa de vivienda. Los expertos comentaron enfáticamente que nunca antes había habido préstamos de tasa fija tan atractivos en Polonia.

El supuesto principal del programa es una hipoteca del 2%. El préstamo estará disponible para personas de hasta 45 años, siempre que sea su primer apartamento. Además, no habrá restricciones en la región o el número de miembros de la familia. El gobierno estima que aproximadamente 100.000 personas se beneficiarán del nuevo programa en los próximos años. columnas

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Los expertos admiten que con la inflación actual, un préstamo a una tasa de interés tan baja es una oferta muy atractiva que puede estimular aún más el mercado inmobiliario.

Sin embargo, según Barbara Bogaj, analista principal del mercado inmobiliario de Sonar Home, no todos podrán aprovechar la oferta del gobierno.

En primer lugar, el nombre del programa puede ser engañoso. El tipo de interés del préstamo será del 2%. Además del margen del banco. Todo lo que supere este valor será pagado por el Estado. Hay que recordar que el prestatario tendrá que demostrar suficiente solvencia. Mientras tanto, la forma en que se calcula sigue siendo la mayor incógnita en este caso. Si la capacidad se calcula de acuerdo con la política actual de los bancos, será muy difícil obtener dicho préstamo, – dice el experto.

Jaroslaw Sadowski, analista senior de Xpander, también llama la atención sobre esto. – Los subsidios ciertamente afectarán la reducción de primas por un período de 10 años. Sin embargo, no mejorará su solvencia, que debe calcularse en cuotas completas, pero sin subsidio. – comenta.

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Mientras tanto, los últimos anuncios de KNF muestran que el colchón utilizado para calcular la solvencia (desde abril fue Desde 2,5 puntos porcentuales hasta 5 puntos porcentuales.) para préstamos a tipo fijo. En la práctica, esto debería aumentar la disponibilidad de crédito.

Una pareja que a mediados del año pasado podía tener 400.000 zlotys de crédito, ahora solo puede sacar unos 187 mil. zlotys. Sin embargo, después de los cambios, puede contar alrededor de 230.000. PLN (si el colchón se reduce a 2 puntos porcentuales) o 248 000 PLN. PLN (con un margen de 1 punto porcentual). Por lo tanto, la disponibilidad de préstamos para el primer apartamento mejorará significativamente, aunque todavía estará lejos del nivel de las tasas de interés antes de los aumentos, estima Yaroslav Sadovsky.

En su opinión, el éxito del nuevo programa dependerá, sin embargo, del monto destinado a los subsidios. – En el caso del programa anterior «Mieszkanie dla Młodych», sucedió que los fondos de apoyo se agotaron el primer día que estuvieron disponibles. – recordatorio.

En última instancia, los expertos creen que el nuevo programa beneficiará a los ricos. – incluso si los requisitos son más indulgentes, La necesidad de probar la solvencia excluirá a los pobres. En la práctica, esto significa que de todos modos se destinará a personas de altos ingresos. – Reside Bárbara Boggag.

Tomasz Narcon, analista del mercado inmobiliario, comenta este asunto de forma más contundente.

«Los ascensores fallan, el estuco se desmorona, el sueño del paraíso se convierte en un tilo. Y el polvo se ha asentado, del éxtasis a la duda: primas decrecientes, peor capacidad y primas más altas, no un 2 por ciento, sino un 2 por ciento más. margen; fondo de anualidad pequeño; préstamo a propietarios Ingreso alto; no resolverá los problemas de vivienda.

Por su parte, Adam Czerniak, Director de Investigación de Polityka Insight, calculó que una persona para obtener un préstamo preferencial de 500 000 PLN deberá demostrar el llamado ingreso mensual disponible (es decir, después de impuestos) de al menos 8 613 PLN y 20 % aporte propio. Por el contrario, a falta del 20% de aportación propia, los ingresos deberían ser mayores.

En cambio, la persona que gane en 2021 tendrá el promedio nacional solvencia hasta un máximo de 187.000 PLN. zlotys. ¿Por qué podría comprar un apartamento de 31 metros en Rzeszow y un apartamento de 18 metros en Varsovia (siempre que pague el 20 por ciento de su propia contribución).

Como resultado, señala el experto, los préstamos a bajo interés serán utilizados principalmente por personas adineradas de ciudades medianas. Según él, la demanda en el mercado inmobiliario puede aumentar, pero solo por el temor de liquidar el programa por parte del próximo gobierno.

– En primer lugar, este es un programa muy generoso, especialmente en comparación con las soluciones anteriores. Suponiendo que todavía tenemos condiciones de mercado como las de hoy, entonces Durante 10 años, el prestatario puede cobrar un pago adicional de 235 000 PLN. PLN para un préstamo tomado por 30 años – señala Bartosz Turek, analista sénior, HRE Investments.

El experto también es optimista sobre la disponibilidad de crédito. – KNF está enviando señales de que está considerando reducir los colchones para aumentar las tasas de interés, además de aumentar los salarios, los bancos están comenzando a luchar por los clientes y también hay anuncios de recortes de tasas de interés en el futuro. Por lo tanto, hay varios elementos que pueden mejorar en gran medida su solvencia, a su discreción.

Sin embargo, en su opinión, el programa también contiene riesgos. Quizás, entre otras cosas, la firma de contratos ficticios para extorsionar préstamos bajo el programa. Al experto también le preocupa la falta de información sobre el precio límite de los inmuebles. – Creo que esto debe aclararse, porque también puede crear una oportunidad para el abuso – evalúa.

Sin embargo, puede haber más ganchos potenciales en el programa. Jan Dziekoński, experto en el mercado inmobiliario, señala que cualquier persona que tenga su propio apartamento y luego se case podrá comprar otra propiedad a cualquier precio bajo el nuevo programa. Como resultado, escribió en Twitter, el programa podría cambiar de nombre: «Matrimonio + Dasha».

Barbara Boggage, por su parte, llama la atención sobre otro tema. – La implementación del programa está prevista para el tercer trimestre de 2023, según algunos informes de julio. La historia muestra que el trabajo para implementar dicha asistencia siempre ha sido largo. Por tanto, es probable que el año que viene no aporte nada a la situación del mercado inmobiliario. Las decisiones de compra solo pueden posponerse a aquellas personas que pueden obtener un préstamo para el primer apartamento en las condiciones actuales. Sin embargo, este grupo es pequeño. Los primeros fondos para el programa se han asegurado para 2024, hasta ahora ha ascendido a 800 millones PLN, resume.

Agnieszka Zielińska, periodista, money.pl

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