Apartamentos problemáticos: los compradores asumen riesgos, pero pueden ahorrar incluso decenas de miles de zlotys

Puede parecer irrazonable hoy en día, pero hay cooperativas que en la época de la República Popular de Polonia, con la aprobación de las autoridades que expiden los permisos de construcción, construyeron bloques de apartamentos en las tierras de otros. La Auditoría de la Federación de Cooperativas de Vivienda de la República de Polonia estima que solo en Varsovia hay todavía unas 100 cooperativas que aún no han organizado el tema de la propiedad de la tierra.

A menudo, la razón son los reclamos de tierras de los propietarios anteriores o sus herederos. En tal caso, la ciudad no podrá transferir las parcelas de tierra que ha desarrollado a las cooperativas para su usufructo permanente. Pero incluso cuando esto es posible, la barrera son los enormes costos estatales de decenas o incluso decenas de millones de zlotys, por los cuales la cooperativa tendrá que pagar la tierra al estado o municipio.

Las cooperativas no están ansiosas por incurrir en gastos tan grandes. Además, los apartamentos de estos bloques tienen la condición de copropiedad de los edificios, que, al igual que el derecho de propiedad separada, son transmisibles y hereditarios. Por tanto, puede ser objeto de venta, permuta, donación, testamento o herencia legal. Solo hay un problema: los propietarios están vendiendo estos apartamentos por debajo del precio de mercado.

– Estos son los llamados casos difíciles. No puede crear un registro de la propiedad y una hipoteca para un apartamento de este tipo, esto es necesario para que el comprador pueda obtener un préstamo del banco, explica Iwona Kowalska de la agencia TopBrokers. – Esto significa que la mayoría de estos apartamentos solo se pueden comprar en efectivo o mediante un préstamo garantizado por otra propiedad – agrega el corredor de Varsovia.

Sin embargo, señala que durante un tiempo fue posible crear un registro de tierras e hipotecas para un apartamento ubicado en un edificio con terreno no regulado. Por lo tanto, lo más probable es que haya un banco que acepte otorgar un préstamo para la compra de dicho apartamento. El problema es que este préstamo es más caro que un préstamo normal.

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– Un gran grupo de compradores evita este tipo de oferta plana, porque la consideran problemática y, por lo tanto, menos atractiva – dice Bartos Rodziovic de Real Estate Partners.

Artur Michichi de la Agencia Nieruchomości Wilson afirma, sin embargo, que comprar un apartamento en un terreno no regulado no corre el riesgo de expropiación, si pertenece al municipio o al estado. – Tarde o temprano estas tierras serán reguladas y su estatus legal se aclarará – dice Miścicki.

Sin embargo, se aconseja no comprar un apartamento en un edificio ubicado en un terreno reclamado por los anteriores propietarios o sus herederos. Iona Kowalska señala que, por esta razón, los compradores potenciales suelen abandonar el trato.

– Dichos compradores tienen efectivo, y generalmente es grande, por lo que tienen mucha libertad para tomar decisiones y generalmente no quieren invertir dinero gratis en bienes raíces, lo que puede ser una fuente de problemas para ellos en el futuro – explica Kowalska .

Por otro lado, el precio de este tipo de apartamentos es más bajo que el precio de mercado, por lo que finalmente encuentran compradores.

– El costo de un apartamento de este tipo suele ser aproximadamente un 15 por ciento menos. Jacek Stefański, propietario de Domus Nova Agency, admite.

Maria Mańczak, de la subsidiaria de Expander en Pozna, afirma que los compradores de apartamentos en edificios cooperativos con terrenos no regulados incluyen «cazadores de gangas» que compran apartamentos en alquiler.

Los agentes están de acuerdo en que a veces vale la pena tener paciencia, porque el apartamento que se compra ocasionalmente aumentará su valor cuando finalmente se resuelva el tema de los derechos sobre la tierra.

Es posible que el parlamento actual se ocupe de ello. El proyecto de ley «Derecho a la tierra de las cooperativas de vivienda», elaborado por diputados de izquierda, se encuentra pendiente de primera lectura. Sugieren que las cooperativas otorguen la propiedad o el usufructo perpetuo (sin obligación de pagar el primer canon) del terreno en el que construyeron edificios de departamentos hace más de 30 años. Además, las cooperativas habrían tomado posesión de las parcelas que poseían al menos el 5 de diciembre de 1990, si no se hubiera identificado al propietario.

El tribunal determina su posesión por cooperativas en virtud de una decisión. Los propietarios anteriores y sus herederos tienen derecho a reclamar una indemnización de hasta el 20% del estado o municipio. Valor de reclamo.

«La responsabilidad de resolver el problema de los derechos a la tierra de las cooperativas de vivienda recae en el legislador. El hecho de que muchas cooperativas de vivienda en Polonia todavía no tengan título legal sobre la tierra en la que se construyen los complejos de viviendas constituye una carga mucho mayor para el estado que cooperativas ”- leemos en la justificación del borrador.

Agreguemos que la iniciativa legislativa de la izquierda cuenta con el apoyo del Consejo Nacional de Cooperativas y la Federación Fiscalizadora de Cooperativas de Vivienda de la República de Polonia. Sin embargo, la Asociación Provincial de Polonia ha expresado reservas, a la que le preocupan las consecuencias financieras para los gobiernos locales. La Fiscalía de la República de Polonia señaló la necesidad de «cambios estructurales y legislativos de gran alcance».

Marek Wilgo