El sol español calienta el mercado inmobiliario – Puls Biznesu

PB: ¿A qué cree que se debe el auge de las compras entre los polacos en el mercado inmobiliario español?

Agnieszka Marciniak Kostrzewa: Así es, no hay otra forma de llamarlo mutación. Los últimos datos de Registradores de España muestran que en 2023 los ciudadanos compraron más de 3,1 mil en la Península Ibérica. Propiedades, 142 más que en el año récord anterior 2022. Pero recordemos que estos no son datos definitivos, porque también tenemos polacos que compraron un apartamento directamente al promotor, pagaron la reserva, firmaron un contrato preliminar, pero aún no se ha celebrado un contrato notarial. Espero que el resultado real para 2023 sea al menos el doble. A menudo hablo con clientes y les pregunto por qué deberían invertir en España. Las respuestas muestran que el auge puede justificarse por tres factores. El primero es una sociedad cada vez más rica que está diversificando su riqueza. El segundo es el cambio generacional. Tenemos personas entre 60 y 65 años que quieren disfrutar de la vida porque siempre la han soñado. Decidieron vender la empresa en Polonia y elegir la región mediterránea como lugar para vivir. Aquí por fin pueden hacer ejercicio y hacer turismo cuando hace buen tiempo. La tercera razón -y creo que la más importante- detrás de este gran interés en España son los riesgos geopolíticos asociados a la agresión rusa contra Ucrania, el gran miedo al regreso de Donald Trump a la Casa Blanca y la crisis en Oriente Medio. Estos factores significan que hoy en día muchos inversores compran propiedades lo más lejos posible de la primera línea. Estamos a 3,5 mil metros de él. Kilómetros.

Recuerdo nuestra conversación hace menos de un año y medio. Dije en su momento que mucha gente se muda a España por las oportunidades que ofrece el trabajo a distancia. ¿Qué pasa ahora?

De hecho, después de la pandemia, el home office fue la mayor motivación para quedarse aquí, pero ahora se ha convertido en un modelo de dos semanas en España y de dos semanas en Polonia. La razón es simple: la mayoría de las personas que decidieron invertir en España hace un año y medio ahora tienen familias enteras aquí y sus hijos han ido a escuelas españolas. Básicamente, los chicos viajan a Polonia de vez en cuando para ocuparse de sus empresas.

Cada vez más polacos se instalan aquí. Esto también se debe al hecho de que la gente ya no tiene miedo de encajar o no. Hablan con sus amigos y vecinos que han elegido España y resulta que es muy fácil, así que ¿por qué no intentarlo?

Mucha gente compra bienes inmuebles con fines de inversión. Seleccionan los apartamentos en la etapa de diseño y está previsto que estén terminados en aproximadamente dos años. Saben que, a menos que suceda algo inesperado en el mundo, sus precios subirán.

¿Qué se vende mejor: villas o apartamentos? ¿Es dominante el mercado primario o el secundario?

En cuanto a la estructura de clientes, la mayoría opta por apartamentos: representan alrededor del 65%. Las compras y villas representan el 35 por ciento. La mayoría de ellos se compran para residencia permanente y solo un pequeño porcentaje se alquilan. El mercado primario representa el 70%. Transacción, secundaria por 30.

En cuanto a los precios, las propiedades más populares son aquellas a partir de 600.000 PLN. Hasta 1,5 millones de euros. Sin embargo, hay que recordar que el estado de desarrollo en España significa que todo se acabó. La cocina está equipada con electrodomésticos al igual que el baño, se coloca tarima y se instalan luces halógenas. De hecho, todo lo que tienes que hacer es añadir muebles. Sin embargo, rara vez se compran villas al promotor. Las personas que buscan este tipo de propiedades normalmente quieren comprar algo con hermosas y antiguas tejas españolas, por ejemplo. Las villas se suelen ofrecer en estado de renovación. Recomendamos empresas de acabados locales, pero también cabe destacar que cada vez hay más empresas polacas especializadas en reformas, iluminación, hogares inteligentes y acabados de interiores en España.

¿Cómo financian los compradores las compras en España?

En los últimos dos años, el 90 por ciento ha financiado inversiones con su propio dinero. Sólo el 10 por ciento, y en algunos casos, utilizó el préstamo, pero esto no se debe a la dificultad de su disponibilidad, sino todo lo contrario. Es muy fácil conseguir un préstamo, sólo se requieren unos pocos documentos. En la mayoría de los casos, estas son sus dos últimas declaraciones de impuestos y un extracto de la oficina de crédito. También necesitamos el Número de Identificación Fiscal de Extranjero, que puede compararse con nuestro NIP. Todo el procedimiento para obtener un préstamo es muy sencillo: puede hacerlo básicamente sin su presencia física, poniéndose en contacto con empleados del banco que hablen polaco. Todo el trámite requiere un máximo de dos meses para verificar al cliente y obtener una promesa de préstamo. Sin embargo, hay que recordar que en España no obtendremos financiación superior al 40%. inversión. Los préstamos del primer año tienen un tipo de interés fijo del 3,5%. A partir del segundo año pasa a ser EURIBOR más 1,5%. Hoy en día, el EURIBOR es del 3,6%, pero está cayendo, por lo que esperamos que en el próximo índice sea inferior al 3%, tal vez incluso alrededor del 2,5%.

¿Puede un polaco comprar una propiedad en España por su cuenta sin la ayuda de un corredor? ¿No sería arriesgado por razones lingüísticas?

Puedes hacerlo tú mismo, pero debes recordar una cosa importante. Las agencias inmobiliarias aquí no cobran comisión al comprador. Entonces no tiene nada que perder. Aunque la compra de un inmueble en sí misma parece sencilla, hay que tener en cuenta que actualmente las inversiones en promoción se realizan muy rápidamente, lo que hace que su calidad a menudo deje mucho que desear. Es útil tener a alguien que pueda ayudar, al menos lingüísticamente, a comunicarse con el desarrollador en relación con los defectos. Los clientes a menudo no tienen la fuerza o la paciencia para hacer esto. Lo que también es importante es que actualmente hay muchas ofertas antiguas y de mala calidad en Internet. También hay muchas agencias que sólo tienen un perfil de Instagram, por ejemplo. Te advierto que siempre compruebes cuánto tiempo lleva funcionando la empresa, si tiene seguro de oficina y de responsabilidad civil.

A España también vinieron muchos clientes que no hablan español. ¿Cómo pueden estos intermediarios leer lo que está escrito en el extracto del registro de propiedad e hipoteca? Este no es un servicio confiable. Incluso si alguien vive en España durante unos meses o incluso un año, no podrá decir si pronto se construirá una planta depuradora junto a la hermosa zona de inversión. También hay que destacar que los polacos vienen a España para disfrutar del sol, por lo que no deberían comprar apartamentos orientados al este o al norte, simplemente porque harán frío en otoño e invierno. Son matices a los que no todo el mundo presta atención.

A menudo se ocultan las cargas fiscales aplicables o el hecho de que la propiedad de un inmueble implica gastos adicionales. Por ejemplo, si compras un hermoso terreno con mucho espacio verde, debes tener en cuenta que el agua aquí es cara y puede volverse más cara. Estas son las cosas de las que definitivamente se encargará un agente confiable.

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Hoy: “Los polacos buscan bienes raíces extranjeros”

Invitados: Oksana Agnieszka Żendarska – experta en el mercado inmobiliario y las inversiones extranjeras, Agnieszka Marciniak-Kostrzewa – Agnes Inversiones, Łukasz Dulęba – 75 Properties, Karolina Kaim – Blueprint Group