Prohibición de negociar acuerdos de reserva de apartamentos desarrollados

A partir del 1 de julio entró en vigor la prohibición de negociar con ánimo de lucro en los contratos de reserva de apartamentos urbanizados. Muchas personas ganan buen dinero con ello. El gobierno quiere acabar con eso. Sin embargo, en opinión de los desarrolladores, lo hace de manera ineficaz y, en lugar de golpear a los especuladores con asignaciones, golpea a los Kowalski normales, privándolos de la protección bajo el código del desarrollador. Los expertos, sin embargo, no son unánimes. Algunos de ellos piensan que sí Las nuevas regulaciones sanarán el mercado y son necesarias como un «fusible» para el préstamo del 2 por ciento. Sin embargo, algunos piensan que sí. tal prohibición esto es una gran exageracion Solo complicará las transacciones inmobiliarias. No hará bajar los precios de las viviendas terriblemente altos.

Sí, prohibiciones, pero sin familia inmediata.

La prohibición de cesión de contratos se recoge en la modificación de la Ley de 20 de mayo de 2021, de Protección de los Derechos del Comprador de Vivienda Unifamiliar o Vivienda Unifamiliar y del Fondo de Garantía para el Desarrollo (en adelante: la Ley Promotor). Está incluido en las disposiciones finales de la Ley de Crédito Seguro del 2%.

Estados de enmienda Prohibición de «traficar» mediante la cesión de contratos de desarrollo. Solo podrás vender una misión una vez cada tres años. Únicamente quedarán excluidos de la regulación propuesta los grupos primero y segundo, es decir, los familiares directos. Las reclamaciones derivadas de un acuerdo de reserva solo pueden venderse en forma de un bono notariado.

– Los casos de conclusión de acuerdos que cubren la reserva de varios o incluso docenas de edificios por parte de un solo comprador, que luego, por una tarifa alta, los transfiere a los compradores adecuados, es la ruina del mercado inmobiliario polaco. como se llama Los flippers cobran «comisiones» exorbitantes por casi nada. Es hora de poner fin a este tipo de prácticas: así explica Waldemar Boda, Ministro de Desarrollo y Tecnología, las razones para introducir estas normas.

Se aplicarán prohibiciones, pero no para quienes las necesiten.

La Asociación Polaca de Desarrolladores cree que la prohibición de intercambiar misiones no afecta a los especuladores y jugadores de pinball, sino a las personas que los gobernantes querían proteger.

– La nueva ley promotora no se aplica a los autónomos, Pero sólo las personas físicas que compran apartamentos para satisfacer sus necesidades de vivienda. Mientras tanto, la mayoría de los filipinos tienen una empresa y, si aún no la tienen, crearán una empresa después de que entren en vigor las nuevas regulaciones, porque les resulta rentable. Eso es suficiente Al firmar el contrato inicial, manifiestan que son empresarios. Entonces no tienen que entrar en un acuerdo de desarrollo, Sólo un acuerdo preliminar escrito normal, que no requiere una fianza notarial, que es obligatoria en el caso de un acuerdo de desarrollo. Desafortunadamente, las personas que les compran edificios no estarán protegidas por la Ley de desarrollo, advierte Przemysław Dziąg, asesor legal, abogado jefe del PZFD.

Además, el Reglamento que entre en vigor solo se aplica a las cesiones de contratos de promotor celebrados en base a la nueva Ley de Desarrollador vigente a partir del 1 de julio de 2022. – Mientras tanto La mayoría de los desarrolladores continuarán construyendo bajo el código de desarrollador anterior por un año más. En este caso, la prohibición tampoco se aplicará él añade.

Esto es mucha interferencia, y ¿dónde está la libertad de contratación?

La opinión de los expertos acerca de la prohibición del comercio concesional está fuertemente dividida. Algunos elogian las nuevas soluciones, otros regañan y otros creen que no hay nada blanco o negro.

Entre los que se oponen a la prohibición se encuentra Piotr Jarzyński, abogado del bufete de abogados Jarzyński & Partners. – No apoyo limitar la posibilidad de transferir derechos y obligaciones bajo el Acuerdo de Reserva y el Acuerdo de Desarrollo a un tercero. Esta es una gran interferencia en la relación entre el desarrollador y el comprador, Quienes, incluso por razones aleatorias (como cambiar de planes de vida, necesitar usar el dinero de otra manera) podrían estar interesados ​​en rescindir el contrato sin asumir las consecuencias de su incumplimiento. Sorprendentemente, la introducción de restricciones significativas en la cesión de contratos de reserva, que solo sirven para evitar que el promotor siga ofreciendo edificios o casas, por ejemplo, a personas que solicitan un préstamo bancario. – cree.

Sin embargo, la prohibición se puede eludir en la práctica. – Las asignaciones en virtud de los contratos de embargo y desarrollo serán posibles sin restricción a menos que los créditos se transfieran en virtud del contrato a una persona clasificada en el primer o segundo grupo fiscal en relación con el vendedor. Esto puede llevar a abusar y superar las restricciones con la ayuda de los seres queridos. – Confirma.

Maciej Obrębski, abogado, socio del bufete de abogados Obrębski Adwokaci i Radcowie, señala que el problema era innecesariamente superficial. Mientras tanto, el flop no es la única patología.

– Se promueve el punto de vista de que la permutación es, en principio, un fenómeno patológico. Es un poco como una reactivación. si aqui y aqui Hay algunos fenómenos que necesitan ser eliminados, pero es completamente injustificado generalizar la evaluación. Tienes que tener eso en mente En la mayoría de los casos, flipping se reduce a comprar bienes inmuebles a un precio atractivo y venderlos nuevamente en un período mínimo de doce meses aproximadamente. Durante este período se renueva el inmueble o se regula su régimen jurídico. Por lo tanto, el comprador sin duda gasta en él, lo que justifica venderlo a un precio más alto, – señala.

También hay voces críticas no solo entre los abogados, sino también entre los agentes inmobiliarios.

– Al introducir este tipo de prohibición, el legislador asume que los precios de los inmuebles subirán y que es necesario interferir con la libre circulación de bienes inmuebles con normas tan estrictas.. Sería bueno preguntarse: ¿y si los precios inmobiliarios dejaran de subir? Porque algún día llegará un momento así, se pregunta Joanna Lebiedo, agente inmobiliaria.
Informa que en los años 2002-2005, cuando se creó “Miasteczko Wilanów”, una parte significativa del parque de viviendas fue comprada “en el acto” por inversores de España, que asumieron una racha brillante en bienes raíces en Polonia. Al igual que la inversión de «Floryda» en Ochota. Mientras tanto, en 2007, cuando los inversores estaban considerando una «reventa», el mercado comenzó a entrar en una crisis masiva. Los apartamentos están finalmente vendidos, pero tras una fuerte corrección de precios. Desafortunadamente, no hubo un trato dorado.

Hay que frenar las enfermedades

Sin embargo, hay muchos partidarios de la nueva prohibición.

Sin restricciones sobre la exención de cuotas de los acuerdos de gravamen, sería fácil implementar un proceso en el que algunos amigos obtendrían préstamos un 2 por ciento más baratos. y transfiriendo los derechos del contrato de reserva a él, para pagar estos costos más bajos. . De esta manera, surge la idea de un préstamo seguro al 2 por ciento. Te perderás – afirma Michał Bera, asesor legal de BSS Bera Salwa Świderski.

Lo acompaña el asesor del mercado inmobiliario Tomasz Błeszyński. – En mi opinión, estas restricciones se introdujeron correctamente en 2 por ciento BK. Este préstamo está destinado a atender a jóvenes con ingresos medios que no pueden permitirse comprar un apartamento, y no a personas que buscan ganancias fáciles en transacciones inmobiliarias. ¿Por qué crear portales adicionales para las personas que intentarán utilizar este préstamo como fuente de financiación barata para sus actividades de inversión? Conociendo la creatividad de los inversores polacos, sin duda seguirán buscando soluciones que les den la oportunidad de financiar sus proyectos empresariales con el fondo de crédito del 2 %. – Confirma.